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开发商房源销售压力大土地市场或将持续低迷

发布时间:2019-08-17 21:43:28

  广西 李淑芹

  春江水暖鸭先知。作为房地产的上游市场,土地市场是人们最为关注的另一焦点,其释放出来的信号常常被视为楼市的风向标之一。业内分析认为,2012年,调控政策不放松的背景下,开发商对住宅用地的兴趣大减,可能转向商品办公用地。

  1市场

  成交面积比2010年

  减少近4成

  面包卖不好,面粉注定滞销,楼市的不景气,最直接的反应就是土地市场。

  如果去年的土地市场热度是“V”形,那么2011年楼市则是一个完整的“W”形,出现高点的时间为年初1月、5月、6月以及12月底。总体而言,因受到楼市调控和住宅成交量萎缩的波及,今年南宁市土地市场趋冷,用“春寒料峭”来形容也不为过。

  上半年土地供应任务完成情况不理想,直接造成下半年推地压力的增大。据统计,2011年南宁土地市场共计4幅地块流拍。除了楼市观望氛围浓厚原因外,由地块的面积过大、总价过高、捆绑条件较多等要求,也让许多开发商们在权衡利弊后打了退堂鼓。一次次地流拍,让南宁土地市场温度瞬间跌入冰点。

  据南宁市国土局发布的数据显示,2011年南宁土地市场共推出 0宗经营性用地,成交26宗,成交面积为1680.07 亩,成交总金额5 .21亿元。

  2011年全年仅推出 0幅经营性用地,与2010年同比减少49%,成交面积比2010年减少 9.8%。全年经营性用地面积达2141亩,实际成交1680亩。巧合的是,2011年全年推出的地块数量总额,仅比2010年第四季度成交地块的总数多一块,2011年南宁土地市场的低迷由此可见一斑。

  2

  特点

  总价低的小地块受青睐

  与2010年的土地市场大张旗鼓不同,2011年的土地市场可谓低调,甚至有些冷清,百亩以上的大地块乏人问津,而总价低的小地块则引得开发商争得有来有往。2011年全年仅成交26幅地块,12月底便推出了住宅用地9幅,因地块面积都是小地块,拍卖现场表现火爆。

  编号为GC,是位于龙岗大道西侧的一宗住宅用地,面积为225.986亩,该地块作为2011年南宁市推出的面积最大的住宅用地,处于南宁市重点发展的五象新区,却一连2次难以找到买主。同时,位于江北大道北侧、新村大道西面的GC地块欲打造成西乡塘超高新地标,却也难逃流拍的命运。同样遭遇流拍厄运的还有壮锦大道东侧的GC 地块和壮锦立交西北角的GC地块。

  鉴于此,南宁国土部门似乎把握到开发商的买地方向,于12月28日、20日推出了9宗住宅用地,清一色地全是小面积地块,其中最小的仅有7.749亩,最大的也只为 6.1 1亩,这些小地块受到开发商热捧。

  方式 低调推地或成惯例

  仔细分析,去年土地市场还有以下几个特点。

  据统计,2011年南宁土地出让公告中,采用拍卖方式的仅有5次,其余均为挂牌,而2010年土地出让中,采用拍卖方式为10次,占了一半以上。

  2011年,南宁土地总成交金额为5 .22亿元,比2010年下跌62.45%;2010年土地总成交金额为147.75亿元,比2009年上涨158.24%。据测算,2011年南宁主城区的商住平均楼面价为2224元/平方米,与2010年相比,跌幅达11. 9%;2010年主城区的宅地平均楼面价为2510元/平方米,比2009年涨幅高达18.69%。

  土地市场由火爆走向低调有目共睹,对土地依赖度颇高的南宁市政府,并不想让土地投资者们看到如此惨淡的场景,那就只有低调进行,出让方式改变在所难免。

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  供应 5年总量6000公顷

  据统计数据显示,2006年~2009年间,南宁市城市建设平均每年土地审批量约850公顷,主要分布于凤岭、仙葫、相思湖、东沟岭等片区(商居),高新区、经开区和沙井、玉洞、安吉等片区(主要是工业发展和物流)供地难以满足需要。

  从分布来看,2011年出让的土地中,地块最集中的莫过于壮锦板块、相思湖新区和五象新区,但这些区域目前配套尚未成熟。

  2011年26幅成功出让的土地中,西乡塘区11幅,占总出让数的42%,出让面积774亩,占总出让面积的46%,成为南宁城区出让土地幅数的领头羊;青秀区4幅(东盟商务区2幅),面积228亩,占总出让面积的1 .57%;江南区6幅,面积426亩;兴宁区 幅,面积104亩;良庆区2幅,面积148亩。

  近日获批的《南宁市城市近期建设规划(2011~2015)》(以下简称《规划》)中提到,到2015年,南宁市城市土地供应总量控制在6000公顷左右,其中新增5000公顷,存量消化约400公顷,更新改造约600公顷。平均每年供应量约为1000公顷~1200公顷。在供应结构中,产业发展用地约1500公顷,占25%;公益性建设用地约2400公顷,占40%;商业性开发用地约2100公顷,占 5%。

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  储备 开发商拿地意愿不强

  天天在市场里摸爬滚打的开发商,对楼市的敏感度要高于购房者。购房者想抄底,开发商也想抄底,不同的是,购房者是买房,开发商是买地。在2012年调控政策不放松的背景下,今年的土地市场是否将继续谨慎前行?

  “首先,预计开发商今年的拿地积极性并不会太高,从当前的楼市库存量来看,大部分开发商手头的房源销售压力依然巨大,因此当务之急并不是增加土地储备,而是快速出货回笼资金。”业内人士陈伟说,预计今年的土地市场将更加理性,楼面地价也更为合理。其次,土地供应将出现分化,中低商品房土地供应量增加、价格下跌,高端商品房供应减少、价格上涨。

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  趋势 或从住宅用地向办公用地转移

  从近来召开的中央一系列工作会议可以看出,加大中低商品房的供应,将成为2012年在商品房领域的重要工作。可以预见,各地中低商品房用地的供应量将大幅增加,而价格却由于调控总体思路需要而出现下跌,不排除竞房价、限地价的土地供应方式大面积推广的可能。而高端商品房用地的供应势必大幅减少,由于高端住宅有其特定消费群体,其价格将很坚挺,故高端住宅的土地供应价格也将上涨,并且,这样的趋势将持续相当长的时间。

  广西俊地润丰房地产代理公司分析认为,2012年开发商对商品住房的土地需求的减少,开发商可能向商品办公用地转移,对其土地需求的增加。后者是一个危险信号,当大量房地产商将转入商品办公用房开发时,房地产泡沫开始真正形成,其原因是资金回笼太慢,在基建过程中会有许多不可控制因素,当形成无法控制局面时,就会出现建设资金链断裂。

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